Пример задач, решение которых стоит 2-3 тыс.р.:
Вопрос № 1.
Определить общую сумму, заработанную агентством, если согласно договору, агентство должно получить 7 % комиссионных за первый год, 5% - за второй год и 1% - за третий год.
Решение
Определим сумму аренды по формуле:
Ап = Са х 12, где
Ап – аренда помещения;
Са - сумма аренды в месяц.
Рассчитаем стоимость аренды за первый год:
Ап1 = 1 000 х 12 = 12 000 ден. ед
Аренда помещения за 2-й год = аренда помещения за прошлый год + 10%
Ап 2 =12000 х 1,1 = 13200 ден.ед.
Аренда помещения за 3-й год = аренда помещения за прошлый год + 10%
Ап 3 = 13200 х 1,1 = 14520 ден.ед.
Аренда помещения за 3 года = 12 000 + 13200 + 14520 = 39 720 ден.ед.
Определим, сколько денег заработало агентство за каждый год:
1 год = 12 000 ден. ед х 7 % = 840 ден.ед
2 год = 13 200 ден. ед х 5 % = 660 ден.ед
3 год =14 520 ден. ед х 1 % = 145,2 ден.ед
Определим общую сумму, заработанную агентством:
840 + 660 + 145,2 = 1645,2 ден. ед.
Ответ: Общая сумма, заработанная агентством за 3 года = 1645, 2 ден.ед.
Вопрос №2
Изучено несколько предложений объектов на рынке недвижимости:
Таблица 1
Элементы сравнения | Объект 1 | Объект 2 | Объект 3 | Объект 4 |
Площадь, кв.м. | 150 | 150 | 200 | 200 |
Гараж | Есть | Есть | Есть | Нет |
Сад | Есть | Нет | Есть | Нет |
Цена продажи | 32000 | 30000 | 45000 | 40000 |
Определить корректировку на разницу в площади, корректировку на наличие сада, корректировку на наличие гаража.
Решение:
Используем метод сравнения, который основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными ему объектами недвижимости:
Сравним объект 1 и 3.
Они отличаются тем, что в 3-м объекте площадь на 50 кв. м больше, чем в 1-м объекте.
Разница в цене = 45 000 – 32000 = 13000 ден. ед.
Значит, корректировка на разницу в площади – 13000 ден. ед.
Сравним объект 1 и 2.
Они отличаются наличием в 1-м объекте сада.
Разница в цене = 32000 - 30000=2000 ден. ед.
Корректировка в цене на наличие сада – 2000 ден. ед.
Сравним объект 3 и 4.
В 1-м объекте сада и гаража разница в цене = 45000 - 40000 = 5000 ден. ед.
Отсюда корректировка в цене на наличие гаража = 5000 - 2000=3000 ден. ед.
Ответ:
1. Корректировка на разницу в площади равна 13 000 ден. ед.
2. Корректировка на наличие сада равна 2000 ден. ед.
3. Корректировка на наличие гаража равна 3000 ден. ед.
Вопрос №3
Инвестор планирует купить свободный земельный участок, разбить его на 6 индивидуальных участков и продать, получив за это прибыль. Цена одного индивидуального участка 50 тыс. рублей. Разработан график продаж, в котором предусмотрена продажа 2 участков в месяц. Месячная ставка дисконтирования 2%. Общие издержки по освоению, управлению и продаже составляют 180 тыс. рублей. Определить цену свободного земельного участка.
Решение:
Для определения цены свободного земельного участка используем метод дисконтирования денежных потоков, который представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых доходов или других выгод.
где
PVk - дисконтированная стоимость будущего потока платежей CFk;
CFk – 50 х 2 = 100 т.р. чистый денежный поток k-го периода;
k – 3 мес. - период проекта;
r – 2% - ставка дисконтирования.
Расходы составили - 180 т.р.
289, 37 – 180 = 109, 37 т.р.
Ответ: Цена свободного земельного участка составила 109,37 тысяч рублей.
Вопрос №4
Эксперт-оценщик, применив различные методы оценки, получил три стоимости оценки одного объекта недвижимости: затратным методом – 930 тыс.рублей, методом сравнения продаж – 1 255 тыс.рублей, методом капитализации дохода – 1127 тыс.рублей.
Путем интуитивного взвешивания установлено, что вес первой оценки составляет 40 %, второй – 35 %, третьей – 25 %.
Определить итоговую оценку объекта недвижимости.
Решение:
Итоговая оценка объекта недвижимости определяется по формуле:
С = (ДС х Хд) + (ЗС х Хз) + (СС х Хс) ,
где ДС - цена объекта недвижимости, полученная доходным методом;
ЗС - цена объекта недвижимости, полученная затратным методом;
СС - цена объекта недвижимости, полученная сравнительным методом;
Хд, Хз, Хс - вес каждой оценки недвижимости.
Отсюда:
С = 930 х 40% + 1255 х 35% + 1127 х 25% = 1093 тыс.руб.
Ответ: Итоговая оценка объекта недвижимости равна 1093 тыс.руб.
Вопрос №5
В состав имущественного комплекса входят 7 офисов, каждый из которых сдается в аренду за 30 000 рублей в месяц. Какова будет безубыточная загрузка объекта, если расходы на оплату труда составляют 1 000 000 рублей, эксплуатационные расходы – 550 000 рублей и прочие расходы – 200 000 рублей в год?
Решение:
Безубыточная загрузка объекта определяется как отношение расходов на содержание имущественного комплекса за определенный период к выручке, полученной от реализации этого комплекса за этот же период времени.
Выручка от аренды комплекса определяется как произведение суммы аренды за один офис в месяц на количество офисов и на 12 месяцев.
Выручка от 7 офисов в год = 7 х 30000 х 12 = 2 520 000 руб.
Расходы на содержание имущественного комплекса определяются суммированием расходов на оплату труда, эксплуатационных расходов и прочих расходов.
Суммарные расходы = 1 000 000 +550 000 +200 000 = 1 750 000 тыс. руб.
Тогда, для данной задачи:
Безубыточная загрузка объекта = 1 750 000 : 2 520 000 х 100% = 69,4 %
7 офисов х 69,4% = 5 офисов. (сдаем без убытков)
Ответ: Безубыточная загрузка объекта составляет 69,4 %.
Вопрос №6
Выручка от основного вида деятельности составляет 500 тыс.рублей, выручка от дополнительной деятельности – 40 тыс. рублей, потери от не использования – 10% от потенциальной выручки. Расходы на содержание объекта недвижимости составляют 160 тыс.рублей, в том числе амортизация 40 тыс. рублей. Внереализационные доходы – 34 тыс.рублей, налог на прибыль 24 %, Ккап. = 15%. Определить стоимость объекта недвижимости.
Решение:
Решим задачу используя доходный метод:
С = ЧОД : К, где
С – стоимость объекта недвижимости;
ЧОД – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости;
К – коэффициент капитализации (норма дохода или прибыли).
ЧОД = ДВД – ЭР, где
ДВД – действительный валовый доход;
ЭР – эксплуатационные расходы (все расходы на содержание и эксплуатацию объекта за вычетом амортизации, а также иные виды расходов)
ДВД = ПВД х (1 - Кп.н.) х (1 – Кп.о.), где
ПВД – потенциальный валовый доход;
Кп.н. – коэффициент потери доходов от недозагрузки;
Кп.о. – коэффициент потери доходов от неоплаты.
ДВД = 540 х (1 – 0.1) х (1 – 0) = 486 тыс. руб.
ЭР = ((160 - 40) + (520 х 0.24)) = 120 + 124.8 = 244.8 тыс.руб.
ЧОД = 486 – 244.8 = 241.2 тыс.руб.
С = 241.2 : 0.15 = 1608 тыс.руб.
Ответ: Стоимость объекта недвижимости равна 1608 тыс.руб.
Вопрос №7
Заполните таблицу, если ипотека с «шаровым» платежом в размере 40 000 ден.ед. выдана на 4 года под 10% годовых:
Год | Остаток кредита на конец года, ден.ед. | Процентный платеж, ден.ед. | Платеж по основной сумме долга, ден.ед. |
0 |
|
|
|
1 |
|
|
|
2 |
|
|
|
3 |
|
|
|
4 |
|
|
|
Решение
Кредиты с «шаровым» платежом предполагают единовременный итоговый «шаровой» платеж по кредиту. Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита и кредиты с выплатой только процентов.
В условии задания не указано ипотека с единовременным «шаровым» платежом или с выплатой процентов.
Составим схему погашения кредита с замораживанием процентных выплат:
Год | Остаток кредита на конец года, тыс. руб. | Процентный | платеж тыс. руб. | Платеж по основной сумме долга тыс. руб. |
начисленный | выплаченный | |||
0 | 4 000,0 | - | - |
|
1 | 4 400,0 | 400,0 | 0 | 0 |
2 | 4 840,0 | 440,0 | 0 | 0 |
3 | 5 324,0 | 484,0 | 0 | 0 |
4 | 5 856,4 | 532,4 | 0 | 5 856,4 |
Кредиты с выплатой только процентов предусматривают регулярную выплату процентов в течение срока кредита, а в конце срока – «шаровой» платеж основной суммы долга.
Составим схему погашения кредита с выплатой только процентов за весь срок кредита, а в конце срока - «шаровой» платеж основной суммы долга:
Год | Остаток кредита на конец года, тыс. руб. | Процентный | платеж тыс. руб. | Платеж по основной сумме долга тыс. руб. |
начисленный | выплаченный | |||
0 | 4 000,0 | - | - |
|
1 | 4 000,0 | 400,0 | 0 | 0 |
2 | 4 000,0 | 400,0 | 0 | 0 |
3 | 4 000,0 | 400,0 | 0 | 0 |
4 | 4 000,0 | 400,0 | 0 | 4000,0 |
Вопрос №8
Заполните таблицу, если «пружинная» ипотека в размере 40 000 ден.ед. выдана на 4 года под 10% годовых:
Год | Остаток кредита на конец года, ден.ед. | Процентный платеж, ден.ед. | Платеж по основной сумме долга, ден.ед. | Платеж по основной сумме долга, ден.ед. |
0 |
|
|
|
|
1 |
|
|
|
|
2 |
|
|
|
|
3 |
|
|
|
|
4 |
|
|
|
|
Решение
Пружинная" ипотека - кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат. С течением времени остаток долга уменьшается, следовательно, снижается и сумма процента по кредиту. К последней выплате «пружина» останавливается и кредитная линия закрывается.
Это схема является самой простой и понятной.
Заполним таблицу погашения кредита для данной задачи:
Таблица 3
Год | Остаток кредита на конец года, тыс. руб. | Процентный платеж, тыс. руб. | Платеж по основной сумме долга, тыс. руб. | |
начисленный | выплаченный | |||
0 | 40 000,0 | - | - | - |
1 | 30 000,0 | 4000,0 | 10 000 | 14 000,0 |
2 | 20 000,0 | 3000,0 | 10 000 | 13 000,0 |
3 | 10 000,0 | 2000,0 | 10 000 | 12 000,0 |
4 | 0,0 | 1000,0 | 10 000 | 11 000,0 |
Вопрос №9.
Произвести расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода, если стоимость строительных материалов составила 22834,45 тыс.рублей. Заработная плата рабочих – 45% от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов – 25% от той же базы. Накладные расходы приняты в размере 10% от суммы прямых затрат. Отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электросети и телефонизация считаются по базе стоимости общестроительных работ: 2,5; 2,5; 3; 3; 2; 1% соответственно. На прочие работы и затраты приходится 30% от стоимости объекта.
В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена косметического ремонта составит 1200 рублей за 1 м². Площадь ремонтируемых помещений составит: 5421 м².
Средняя рыночная величина прибыли фирм застройщиков составляет 20% от восстановительной стоимости улучшений. НДС – 18%.
Величина интегрального коэффициента износа определяется на основе данных таблицы:
Элементы здания | Нормативный срок службы, годы | Износ фактический, % | Удельный вес в общей стоимости здания, % |
Фундамент | 120 | 13 | 12 |
Стены панельные | 130 | 12 | 25 |
Перекрытия ж/б | 130 | 12 | 14 |
Кровля рулонная | 10 | 50 | 5 |
Перегородки гипсобетонные | 60 | 26 | 4 |
Полы линолеум | 20 | 25 | 6 |
Окна | 30 | 56 | 3,5 |
Двери | 30 | 56 | 3,5 |
Обойные работы | 5 | 40 | 5 |
Малярные работы | 5 | 40 | 7 |
Наружная отделка | 15 | 47 | 5 |
Лестницы из сборного ж/б | 90 | 19 | 3 |
Внутренние сети | 30 | 56 | 5 |
Прочие элементы | 50 | 34 | 2 |
Всего по зданию |
| 486 | 100 |
Решение.
Расчет восстановительной стоимости здания
N п./п. | Наименование статей затрат | Стоимость, тыс. руб. |
1 | 2 | 3 |
1 | Стоимость строительных материалов | 22834,45 |
2 | Заработная плата рабочих | 10 275,50 |
3 | Эксплуатация машин и механизмов | 5708,61 |
4 | Итого прямые затраты | 38818,57 |
5 | Накладные расходы | 3881,86 |
6 | Себестоимость | 42700,42 |
7 | Сметная прибыль (18 % от п. 6) | 7686,08 |
8 | Итого стоимость общестроительных работ | 50386,50 |
9 | Отопление и вентиляция | 2519.32 |
10 | Водопровод и канализация | 3023.19 |
11 | Электросеть | 1007.73 |
12 | Телефонизация | 503.86 |
13 | Итого стоимость объекта | 57440.61 |
14 | Прочие работы и затраты | 17232.18 |
15 | Итого восстановительная стоимость объекта, как нового | 74672.79 |
Степень физического износа объекта недвижимости, определяется путем обследования фактического технического состояния здания в целом или технического состояния отдельных конструктивных элементов. Существуют следующие формулы, по которым можно определить процент физического износа здания в целом и процент износа конструктивных элементов здания. Процент износа здания в целом определяется как средняя арифметическая взвешенная, выведенная из процента износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельным весам в общей стоимости восстановления. Восстановительная стоимость здания (Авосст.) определяется следующим способом:
Авосст. = А2000 х (1 – КИц) = 74672.79 х (1 - 0,264) = 54959.17 тыс.руб.
Корректировка восстановительной стоимости (Авосст.) с учетом износа на дополнительно произведенные затраты на косметический ремонт оцениваемого объекта и на величину предпринимательского дохода.
Определение интегрального коэффициента износа здания
п./п. | Элементы здания | Нормативный срок службы, | Износ фактич. | Удельный вес в общей стоимости здания | Удельный вес износа в общей стоимости здания |
|
| год | % | % | % |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
|
|
|
|
|
|
1 | Фундамент | 120 | 13 | 12 | 1,56 |
2 | Стены панельные | 130 | 12 | 25 | 3 |
3 | Перекрытия ж/б | 130 | 12 | 14 | 1,68 |
4 | Кровля рулонная | 10 | 50 | 5 | 2,5 |
5 | Перегородки гипсобет. | 60 | 26 | 4 | 1,04 |
6 | Полы линолеум | 20 | 25 | 6 | 1,5 |
7 | Окна | 30 | 56 | 3,5 | 1,96 |
8 | Двери | 30 | 56 | 3,5 | 1,96 |
9 | Обойные работы | 5 | 40 | 5 | 2 |
10 | Малярные работы | 5 | 40 | 7 | 2,8 |
11 | Наружная отделка | 15 | 47 | 5 | 2,35 |
12 | Лестницы сб. ж/б | 90 | 19 | 3 | 0,57 |
13 | Внутренние сети | 30 | 56 | 5 | 2,8 |
14 | Прочие элементы | 50 | 34 | 2 | 0,68 |
15 | Всего по зданию |
|
| 100 | 26,40 |
В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена косметического ремонта составит 1200 руб. за 1 м2. В соответствии с этим затраты на косметический ремонт в текущих ценах составляют:
Арем. = Цр х S = 1200 руб. х 5421,00 м2 = 6 505, 20 тыс.руб.,
где Арем. – стоимость косметического ремонта;
Цр – цена ремонта в расчете на 1 м2;
S – площадь помещений, подлежащих ремонту.
Общую восстановительную стоимость улучшений необходимо увеличить на сумму предпринимательского дохода, который является вознаграждением за инвестирование капитала в строительство и принятие, связанного с этим коммерческого риска. Средняя рыночная величина прибыли фирм-застройщиков составляет 20 % от восстановительной стоимости улучшений.
Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода производится по формуле:
Азат. = (Авоссот. + Арем.) х kпр.д. х kндс = (54959,17 + 6505,20) х 1,2 х 1,18 = 87033,55 т. руб.,
· Азат. – стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная затратным методом;
· Авосст. – восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом физического износа в ценах на 01.01.2000 г.
· kпр.д. – коэффициент учета предпринимательского дохода;
· kндс – коэффициент учета налога на добавленную стоимость.
Затратный подход применяется в строительстве; реконструкции, оценки недвижимости для страхования, налогообложении, оценке недвижимости на «пассивных» рынках.
Ответ: Стоимость оцениваемого объекта равна 87033.55 тыс. руб.
Вопрос №10.
Отметить и обосновать наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для супермаркета, гостиницы, кинотеатра. Исследования открыли следующую информацию:
Показатель | Супермаркет | Гостиница | Кинотеатр |
| 1 | 2 | 3 |
Стоимость новых улучшений, ден.ед. | 650 000 | 750 000 | 950 000 |
ЧОД, ден.ед. | 105 000 | 126 000 | 130 000 |
Коэффициент капитализации для улучшений, % | 12 | 16 | 12 |
Коэффициент капитализации для земли, % | 10 | 10 | 10 |
Решение.
Для решения данной задачи можно применить технику остатка для земли. Эта техника применяется при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли, определяя стоимость улучшений как, например, стоимость нового здания. Применение техники оказывается эффективным, если нет достоверных данных о продажах земли:
V0 = Vв + (I0 - Vв . Rв : RL ), где
V0 – стоимость объекта недвижимости, ден. ед.
Vв – стоимость новых улучшений, ден. ед.
I0 – чистый операционный доход, ден. ед.
Rв - коэффициент капитализации для улучшений, %
RL - Коэффициент капитализации для земли, %
Произведем расчет:
1. V0 = 650 000 + (105 000 – 650 000 . 0,12) : 0,1 = 920 000 ден. ед.
2. V0 = 750 000 + (126 000 – 750 000 . 0,16) : 0,1 = 810 000 ден. ед.
3. V0 = 950 000 + (130 000 – 950 000 . 0,12) : 0,1 = 1 110 000 ден. ед.
Ответ: Наиболее эффективный вариант использования земельного участка – строительство кинотеатра.
